Открытое письмо УК ООО "УЖСК"
В течение декабря 2012 года в некоторых многоквартирных домах р.п.Верх-Нейвинский инициативой группой граждан были попытки проведения общих собраний собственников жилых помещений с цель определения перечня и стоимости оказываемых жилищных услуг. Данную инициативу граждан можно только приветствовать, так как Жилищный кодекс РФ (ст. 45) обязывает граждан проводить такие собрания как минимум ежегодно. Однако при этом не следует забывать о четких правилах проведения данных собраний, установленных ст. 44- 48 ЖК РФ. Открытое письмо по данному вопросу директора управляющей компании ООО "УЖСК" С.Д.Гаврилович привожу ниже.
Общество с ограниченной ответственностью
«Управляющая жилищно-сервисная компания»
624130, Свердловская область, п. Верх-Нейвинский,
ул. Площадь Революции, д.10; факт: ул. 8 Марта, д. 5,
От 15.01.2013
Уважаемые собственники!
Внимательно изучив протоколы общих собраний, направленных в адрес ООО «УЖСК», сообщаю следующее. Первый и самый важный вопрос жителей к управляющей организации — это «За что мы платим?». В состав квартплаты входит стоимость коммунальных и жилищных услуг. Причем на долю коммунальных платежей: воду, газ, электроэнергию и тепло приходится более 70%. Тарифы и нормативы на эти услуги устанавливает Региональная энергетическая комиссия Свердловской области. Повлиять на эту составляющую ни Администрация поселка, ни управляющая компания, ни сами жители не могут. Кроме этого все платежи за указанные ресурсы поступают напрямую ресурсоснабжающим организациям, минуя счет ООО «УЖСК».
К жилищным услугам в составе тарифа, утвержденного для многоквартирных домов на территории г.о. Верх-Нейвинский, относятся работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме включает в себя:
— расходы по учету, начислению и сбору платежей;
— расходы по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе фасада, подвалов, чердака, подъездов и крыш;
— расходы на техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств, приборов учета и технических помещений жилого дома;
— расходы на управление;
— вывоз бытовых отходов;
— содержание придомовой территории;
— содержание и ремонт мусоропровода.
Работы по содержанию и техническому обслуживанию являются обязательными,без которых невозможна безопасная эксплуатация жилого дома в соответствии с правилами и требованиями законодательства
(статья 161 ЖК РФ п. 1; п.п.1,1; п.п.1.2 — Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.
1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации).
В размер платы на обязательные работы входят работы по содержанию и уборке территории, техническое обслуживание конструктивных элементов и инженерных сетей, оборудования, сбор и вывоз твердых бытовых отходов, содержание и ремонт мусоропровода. Перечень работ и периодичность услуг имеются в приложениях договора управления. Уменьшить размер платы по содержанию нельзя, т.к. тогда управляющая компания не сможет оказывать услуги в соответствии с требованиями ст. 161 п.п. 1.1 и п.п. 1.2 и государственные органы будут предъявлять штрафы.
Согласно Жилищному кодексу РФ у собственников помещений есть право самостоятельно — на общем собрании — устанавливать индивидуальный тариф на содержание и текущий ремонт жилищного фонда, но с учетом предложений управляющей компании
(ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 — 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год). Обращаем Ваше внимание, что к компетенции общего собрания относится только принятие решений о текущем ремонте общего имущества (статья 44 ЖК РФ).
Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
1. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в отношении индивидуального тарифа относится:
4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
В этом случае, управляющая компания выполняет только те работы (услуги), которые утверждены на общем собрании. Собственники оплачивают работы (услуги) управляющей компании, за которые они проголосовали. От того, какой вид и объем работ будет определен собственниками, периодичность их проведения, будет зависеть и состояние общего имущества дома и благоустройство придомовой территории. От этого же будет зависеть и размер платы.
Последнее время очень часто приходится сталкиваться с тем, что жителей в первую очередь заботит эстетический момент и они не задумываются, что ремонт инженерных сетей в их доме, например, важнее, нежели ремонт лестничной клетки в подъезде. Специалисты компании профессионально оценивают состояние жилых домов и определеяют какие работы произвести в первую очередь, поскольку жилые дома стареют (более 60% жилого фонда требует капитального ремонта), а плата жителей не покрывает в полной мере реальную потребность на содержание и ремонт жилья.
Порядок проведения общего собрания жильцов должен соответствовать ст. 45-48 ЖК РФ.
Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.
3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.
4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.
5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Статья 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
1. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 47. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования
1. В случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Статья 48. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
1. Правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.
2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 55 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.
3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.
В связи с тем, что собрания собственников жилых помещений были проведены с нарушениями Жилищного Кодекса РФ предлагаю Вам провести работу по установлению индивидуального тарифа на общих собраниях собственников повторно. Управляющая компания готова предоставить Вам предложения с перечнем планируемых работ по текущему ремонту на Вашем доме, разработать бланки решений собственников и общий протокол собрания. До утверждения индивидуального тарифа на каждом доме на жилищные услуги будет действовать тариф, утвержденный Главой администрации на основании решения Думы для муниципального жилого фонда.
Директор С.Д. Гаврилович
Похожие записи:
 Публичный отчет УК ООО "УЖСК"В разделе: Новости поселка и региона27 февраля 2013 года в зрительном зале МКУК "ЦКДиСД" прошел публичный отче... |  Отчет "УЖСК" о подготовке к зиме жилфонда п.Верх-НейвинскийВ разделе: Новости поселка и регионаОтчет по плану работ по капитальному ремонту жилищного фонда находящегося в управлении ООО "... |
 Отчет УЖСК за сентябрь 2013В разделе: Новости поселка и региона Отчет управляющей компании ООО "УЖСК" о проделанной работе за сентябрь 2013 года. |  Отчет о работе УК ООО "УЖСК" за 2015 годВ разделе: Новости поселка и регионаОтчет о работе управляющей компании ООО "УЖСК" за 2015 год и о планах на 2016 год |